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東京都内の土地事情・生活環境

東京都内の土地事情(地盤)に関することや住みやすさ、地価相場などをまとめています。

地盤と地震の関係

日本の地層は、主に沖積層(1万年前にできた層)と洪積層(沖積層以前の時代にできた層)の2つからなっていて、上から砂・粘土・シルト・レキなど大小さまざまな粒で形成されているのです。そのため、地震が発生したら地中にあるあらゆるサイズの粒の影響で、地震波の反射や屈折が起こり、地上へもたらす揺れの感じが場所によって異なります。つまり、地層の性質や形成している粒の大きさによって、地震の強さが左右されるのです。

注文住宅を購入する場合、耐震構造を取り入れるのも有効ですが、土地の地層状態を確認するのも大切です。せっかく建てた住宅を長く守るために、地震波の影響が少なめな地層をしている土地を探しましょう。

地盤を確認する方法

土地の地盤強度を図るには、ボーリング調査を思い浮かべます。ただ、ボーリング調査は一般宅建築では義務付けられていません。それに、個人でも依頼を行なうのが難しいのです。

土地の地盤強度を手っ取り早く調べるには、インターネットの力を利用するのが有効策。一部の新聞会社や自治体の公式サイトでは、地盤の強度や地震被害リスクについての情報を閲覧できます。大型地震が発生した際、最も高い被害を受ける可能性がある地域と避難するのに適した地域の色分けを行なっているので、素人目でもどこが安全なのかを見極めやすいです。

東京の中で地盤が弱い地域を探す

都市機能が発達している東京でも、地域別で見てみると地震災害リスクが高いところと低いところに分けられます。一般的に、地震の影響を受けやすいのは海岸線沿いの地域だと思われがちですが、案外そうとは言い切れません。

  • 地震の影響が少なめの場所

    山間部、台地

  • 地震リスクが高い場所

    河川沿いのエリア

なぜ河川沿いのエリアが、地震災害のリスクが高めかと言うと、水流によって運ばれた土砂が堆積して地面が形成されていることに関係しています。地盤が比較的弱く、地震波の影響によって地面が液状化するリスクが極めて高いのです。地震の影響を受けないために、台地や山間部といった地盤が強い場所で住宅を建てるのが望ましいです。

東京の地域によって相場は変化する

基本的に、土地相場価格は需要と供給によって金額が決まります。車やパソコンと言った物品とは違い、量産できる代物ではありません。1つ1つが唯一無二のもので、有している特性にバラつきがあります。こちらでは、土地相場が如何にして決定・変動するのかを説明します。

  • 地域性と土地固有の特性

    土地がある街のイメージ、住み心地の良さと言った地域特有の性質、土地自体の形や方位、道路条件、高低差、建築法規などの土地の特性で価格帯が決定します。

    価格が高くなる要因

    • 全国的に人気のあるスポットから近い
    • 駅やバス停から近い
    • 土地の形が整っている
    • 広い道路に面しているetc

    これらの要因に当てはまる土地なら、高額な金額がつけられます。人気の高いエリアの土地なら、強気な値段をつけても欲しがる人が出てくるため、価格が高騰するのです。

  • 流通量

    流通は、地域内における人の出入り具合を表します。主に、「人の入れ替わりが少ない地域=高値」で「人の入れ替わりが多い地域=こなれた金額」で売り出されます。人の入れ替わりが活発だと、地価を形成する社会・経済・行政の要因が影響し合うため、センスの良い金額で売りに出されるのです。

  • 不動産会社や売主の事情

    不動産会社は、基本的に地価を決める要因として、地域性・土地固有の特性とほぼ同じです。ただし、金利や土地政策によって、建売業者が動きやすい環境が整い次第、地価を上昇させる場合があります。

    土地売主だと、基本的に相場価格かそれ以上の金額で売却できるまで待ち続けますが、中には早く土地を手放すために、比較的安めの金額に設定して売りに出している人もいるので、予算を抑えたいなら急ぎかどうかを売主に確認してから購入しましょう。

注文住宅の予算の考え方(土地費用込みの総額)

注文住宅を購入する場合、住宅建設費用と同じくらい土地購入費用のことを気にした方が良いです。基本的には、住宅建設でかかる費用は、「建設費+土地取得費」です。ただし、土地取得費は地域によって価格帯が異なります。特に、高額な土地取得費がかかるのが東京などの都市部。比較的小さめな土地でも建設費用より高値となるケースがほとんどです。予算の負担を減らして注文住宅を購入したいなら、住宅建設費と土地取得費の割合を考慮するのが大切です。購入予定地域の建設費と土地取得費の相場をチェックすれば、予算はどれくらいかかるのか、住宅ローンを利用する場合、いくら借り入れればいいのかは把握しやすいです。

ただし、相場よりも低い予算で依頼したからと言って、質の悪い家ができるわけではありません。建設費や土地取得費の相場はあくまでも目安として頭に入れておいてください。

都内各地の土地相場と住環境は?

東京で注文住宅を検討する方のために、都内の土地相場や生活の環境、地域情報をリサーチしました。東京23区及び都下をエリアごとに紹介していますので、自分の関心のある街の地価や暮らしやすさをぜひ確認してみてください。

  • 千代田・中央・港・文京エリア:都心のさらに中枢となる4つの区です。通勤通学、買い物すべての便は最高ですが、地価も高くなります。
  • 新宿・渋谷・中野エリア:若者や学生に人気のスポットが最も多いのがこのエリア。日本を代表する繁華街があるだけでなく、意外にも住宅地も広範囲に亘っています。
  • 荒川・墨田・江東・台東エリア:東京スカイツリーの開業以降、盛り上がりを見せる下町エリア。どの区も様々な開発が進められたり、どこか懐かしい風情が残っていたりと、いろいろな顔を抱えています。
  • 品川・目黒・太田エリア:おしゃれな街と工業、職人の街が入り混じる城南エリア。山側には住宅街が、海側には工業地域が広がっています。
  • 杉並・世田谷エリア:有名な住宅地もあれば、若者が集まる街もあれば、都会とは思えない公園や渓谷があったりと奥深い魅力を抱えた杉並、世田谷。交通アクセスも良く、渋谷や新宿へダイレクトに行ける街がほとんどです。
  • 練馬・板橋・北・豊島エリア:23区の北部で都心へのアクセスが便利な4つの区。埼玉に居を構える人たちのお出かけスポットにもなっています。
  • 足立・葛飾・江戸川エリア:23区の東側、都心への交通の便とファミリー層の住みやすさを両立するエリア。昔ながらの顔を残す下町です。
  • 東久留米・清瀬・東村山・小平エリア:主に西武線で新宿や池袋とつながる4つの市。病院が充実している、教育レベルが高いなど、23区内とは一味違う魅力を持つ様々な街があります。
  • 三鷹・小金井・調布エリア:JR中央線や京王線沿線の、都会と自然が隣り合わせとなった3つの市。井の頭公園、玉川上水、多摩川河川敷など、憩いの場がいっぱいの豊かな生活環境を持っています。
  • 立川・国分寺・国立・府中エリア:武蔵野の美しい自然に恵まれた環境で暮らすことができる地域。のびのびと暮らせるだけでなく、公共サービスや教育面のメリットもあり、子育て世代を中心に人気があります。
  • 八王子・町田・日野エリア:東京の代表的ベッドタウンともいえる、八王子・町田を核とするエリアです。学校、企業が集積しており、商業施設も充実しているので、都心へ通学通勤する人たちだけでなく、地元を中心とした生活スタイルの人も数多く暮らしています。